Strata w firmie, dziecko w drodze i miesiąc na przeprowadzkę

Kiedy kredytu potrzebuje ktoś, kto zawodowo kupuje i sprzedaje mieszkania, wydaje się, że sprawa będzie prosta. A jednak kilka niesprzyjających okoliczności naraz potrafi skomplikować cały proces.

Sytuacja

Na początku roku zgłosił się do mnie klient z polecenia. Prowadzi działalność opartą na obrocie nieruchomościami, czyli jest tak zwanym flipperem. Tym razem kupował mieszkanie z rynku pierwotnego dla siebie, za 1 250 000 zł, a na wykończenie potrzebował około 300 000 zł. Wkład własny wynosił aż 996 000 zł, więc kredyt miał być na około 500 000 zł. Niewiele, patrząc na całą inwestycję.

Trudność polegała na tym, że jego firma w poprzednim roku wykazała stratę, bo kupił mieszkanie, które sprzedał dopiero na początku kolejnego roku. Większość banków podchodzi do straty zero-jedynkowo: jeśli jest strata, dochód z działalności nie może być podstawą do liczenia zdolności albo sprawa jest rozpatrywana bardzo indywidualnie.

Było też drugie ograniczenie. Klient sprzedał swoje prywatne mieszkanie i żeby uniknąć podatku, musiał przeznaczyć pieniądze na cel mieszkaniowy. Cały wkład własny musiał więc pochodzić od niego.

Pierwsza próba

Wniosek złożyłam w ING, gdzie strata w działalności jest dopuszczalna, jeśli po uwzględnieniu remanentu wychodzi zysk. Niestety, po analizie firmy analityk wydał decyzję negatywną.

I zaczął się wyścig z czasem. Klient był żonaty, ale z rozdzielnością majątkową. Żona była w zaawansowanej ciąży, już na zwolnieniu, z terminem porodu za niecałe dwa miesiące. Do tego w ciągu miesiąca musieli wyprowadzić się ze sprzedanego mieszkania.

Plan B

Razem z klientem przeanalizowaliśmy różne warianty, między innymi zakup przez żonę z wkładem własnym od męża. Gdyby jednak kredyt brała tylko ona, potrzebny byłby jej własny wkład na poziomie co najmniej 10% kwoty kredytu, czyli około 50 000 zł, a tych pieniędzy już nie było. Myślałam też o darowiźnie, ale tu również wchodził w grę wymóg celu mieszkaniowego.

Jak z tego wybrnęłam

Postawiłam na mBank, gdzie małżonkowie mogli przystąpić do kredytu razem, a bank dobrze liczy zdolność. Zdolność oparłam wyłącznie na dochodzie żony z umowy o pracę na czas nieokreślony. Działalność męża pokazaliśmy, ale nie braliśmy jej pod uwagę przy liczeniu zdolności. W skrócie: on dał wkład własny, ona zdolność kredytową.

Są w kredycie razem, a mieszkanie kupili w udziałach. Zdążyli zrobić remont i przeprowadzić się jeszcze przed narodzinami dziecka.

Wnioski

Nigdy nie zakładam z góry, że w kredycie będzie „wszystko ok”. Z zewnątrz ta sprawa wyglądała na łatwą: duży wkład, niska kwota. W praktyce wymagała przeanalizowania wielu scenariuszy i wielu rozmów z bankami.

Klient powiedział mi na początku, że przez swoją pracę spotkał wielu pośredników finansowych, ale to mnie zaufał. Jestem za to wdzięczna i dumna, że sprawa skończyła się sukcesem.