Mieszkanie bez miejsca w garażu. Czy bank to przyjmie?

Nie każda trudna sprawa przy kredycie hipotecznym wynika z nietypowego dochodu albo skomplikowanej nieruchomości. Czasem problemem staje się coś, co na pierwszy rzut oka wygląda na drobiazg, na przykład prawo do korzystania z miejsca postojowego.

Sytuacja

Moja klientka kupowała mieszkanie, do którego według pierwotnego aktu notarialnego przypisane były dwa prawa do korzystania z miejsc postojowych: jedno naziemne i jedno w garażu podziemnym. Jej budżet pozwalał jednak tylko na mieszkanie z tańszym miejscem naziemnym.

Sprzedający się zgodził, ale od razu pojawiło się pytanie, czy banki zaakceptują sytuację, w której jedno z tych praw zostaje odsprzedane komuś innemu. Na tym etapie zaczęły się schody.

Gdzie był problem

• Rzeczoznawcy, notariusze i prawnicy mieli skrajnie różne zdania.
• Banki odpowiadały, że „może się uda, ale musi to zbadać dział prawny”, co nie dawało żadnej gwarancji.
• Klientka potrzebowała jasnej odpowiedzi, czy dostanie kredyt, a ryzyko, że nie, było całkiem realne.
• Największą niewiadomą było to, czy odłączenie miejsca w garażu nie zmieni udziału w częściach wspólnych budynku. Gdyby zmieniało, transakcja byłaby niewykonalna.

Jak to rozwiązałyśmy

1. Zebrałam pełen komplet dokumentów nieruchomości: umowy, uchwały wspólnoty i regulaminy dotyczące miejsc postojowych.
2. Zapytałam we wspólnocie mieszkaniowej, czy taka forma sprzedaży jest dopuszczalna. Okazało się, że tak.
3. Postawiłyśmy na jednego, konkretnego notariusza, który przeanalizował sprawę i potwierdził, że transakcja jest możliwa.
4. Dla bezpieczeństwa umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego i dokładnie opisywała rozdzielenie praw do miejsc postojowych.
5. Miejsce w garażu kupiła inna osoba z tej samej wspólnoty, a moja klientka kupiła mieszkanie z prawem do miejsca naziemnego.

Kluczowe: udziały w częściach wspólnych przypisane do mieszkania się nie zmieniły, więc transakcja była prawnie dopuszczalna. Gdyby się zmieniły, żaden bank by jej nie zaakceptował.

Efekt

Dzięki dobrze przygotowanym dokumentom i jednoznacznemu opisowi całej konstrukcji w umowie przedwstępnej bank wydał decyzję pozytywną. Transakcja przebiegła bezpiecznie, a klientka mogła spokojnie sfinalizować zakup.

Co z tego wynika dla Ciebie

• Drobny z pozoru element, jak miejsce postojowe, może zamienić się w poważną analizę prawną.
• Nie warto opierać się na jednej opinii. Dobrze zestawić stanowisko rzeczoznawcy, wspólnoty, notariusza i banków.
• Regulaminy i uchwały wspólnoty mieszkaniowej często są kluczem do rozwiązania.
• Im dokładniej napisana umowa przedwstępna, tym mniejsze ryzyko, że bank zakwestionuje transakcję.