Armia Napoleona, kolorowe kredki i wichura. Historia jednej budowy

Czy zdarzają się sprawy, w których od początku do końca wszystko idzie nie tak? Ta była właśnie taka. Brzmi jak scenariusz czarnej komedii, a to prawdziwa historia kredytu na budowę domu.

Pozwolenie na budowę

Moi klienci mieli już działkę i postanowili wybudować dom. Przyszli do mnie, zanim jeszcze powstał projekt. Jak zawsze przygotowaliśmy się do kredytu pod kątem zdolności i wszystkich dokumentów potrzebnych przy budowie.

Pierwszy problem pojawił się przy pozwoleniu na budowę. Klienci musieli uzyskać zgodę konserwatora zabytków, bo, uwaga, „przez pole przechodziła armia Napoleona”. Jestem prawie pewna, że nikt wcześniej czegoś takiego nie przerabiał 😊

Potem urzędniczka w wydziale budownictwa nie chciała przybić klauzuli ostateczności na pozwoleniu, które klient trzymał w ręku. Twierdziła, że nie dostała z poczty „żółtej zwrotki” potwierdzającej, że klienci je odebrali. Przez tę kuriozalną sytuację na pozwolenie czekali bardzo długo.

Analityk i dojazd do działki

W końcu złożyliśmy wniosek kredytowy. Analityk w banku podważył akt notarialny zakupu działki, w którym notariusz wskazał dostęp do drogi publicznej. Nazwał go „oświadczeniem notariusza” i uznał, że działka dojazdu nie ma.

W czym był problem? Działka klientów (A) została wydzielona z większej działki macierzystej (X). Przez sąsiednią działkę (Y) biegła służebność przejazdu, ale w jej księdze wieczystej wpisany był numer działki macierzystej (X), a nie działki klientów (A).

Warto wiedzieć: notariusz nie ma obowiązku przenosić praw działki macierzystej do ksiąg wieczystych działek z niej wydzielonych. Może, ale nie musi. Obowiązkowo przenosi natomiast wszystkie obciążenia. Dlatego w księdze działki A nie było wpisanego prawa przejazdu przez działkę Y, choć ono istniało. To, z której księgi wydzielono daną działkę, zawsze widać w dziale I-O, „Oznaczenie nieruchomości”.

Wytłumaczenie tego analitykowi było bardzo trudne. Po kilku próbach pytał nawet, skąd w ogóle wiem, która działka jest macierzysta.

Kolorowe kredki

Wydrukowałam więc wszystkie trzy księgi wieczyste, wzięłam kolorowe kredki i strzałkami rozrysowałam analitykowi, co z czego wynika. Na każde pytanie odpowiadałam dokładnie, operując numerami ksiąg.

Udało się. Analityk uwierzył, że dojazd jest, a klienci dostali decyzję pozytywną.

Wichura

To jednak nie koniec. W trakcie budowy, po wzniesieniu dwóch ścian szczytowych, przyszła nocą wielka wichura i obie ściany się zawaliły.

I tu ważna rzecz: bank wymagał ubezpieczenia budowy. Z doświadczenia wiem, że nie wszyscy ubezpieczają dom w trakcie budowy. Moi klienci dzięki polisie nie ponieśli dodatkowych kosztów.

Czego uczy ta historia

Znajomość ksiąg wieczystych jest w tej pracy niezbędna. Coraz częściej spotykam się z niewiedzą albo pomyłkami po stronie analityków, a to, co potrafię wyjaśnić i uargumentować, ma duży wpływ na decyzję banku. Wiele razy udało mi się dzięki temu doprowadzić analizę do końca albo odwrócić decyzję negatywną.

Kiedy sama czegoś nie wiem, korzystam z pomocy notariuszy, rzeczoznawców, księgowych i doradców podatkowych. A w rozmowach z analitykami najważniejsze są cierpliwość i siła argumentów.

Klienci niedawno wprowadzili się do wykończonego domu. Byłam z nimi na każdym etapie tego długiego procesu i cieszę się, że mogłam pomóc spełnić to marzenie. Właśnie zaczynam kolejną budowę, tym razem klienci są na etapie projektu i pytają o instalację odgromową w kontekście kredytu. Uwielbiam tę pracę 😉